No hay duda de que el mercado de vivienda en la Ciudad de México enfrenta condiciones significativamente distintas que en el resto del país. El dato más reciente del Índice de Precios de Vivienda que calcula la Sociedad Hipotecaria (SHF) al segundo trimestre del 2017, muestra que mientras que a nivel nacional el aumento anual de los precios es de 6.9%, en la CdMx es del 8.5%.

El financiamiento hipotecario de la banca apunta en la misma dirección. La distribución de los valores de vivienda que han financiado los bancos entre 2015 y 2017 ha cambiado en forma importante. Mientras que en el primer año, el 50% de los créditos se ubicaba en valores por debajo de 1.5 millones de pesos (fuertemente centrados en el rango de 1 a 1.1 millones), para 2017 su participación apenas supera el 30%. El segmento que más participación ha ganado es el de viviendas de más de 2.5 millones de pesos, al pasar de 22% a 34% en estos dos años.

¿Es que el segmento de población de mayor ingreso ve en la vivienda un activo refugio? ¿O quizás cubrirse ante el riesgo de mayores alzas en las tasas de interés en un entorno de incertidumbre? ¿O simplemente adelantarse a la subida en los precios que están registrando las viviendas? Posiblemente también el hecho de que con los aumentos observados en los precios y en las tasas hipotecarias en el último año, el segmento de población que se ubicaba apenas en el límite de acceso a una vivienda, ha quedado desperfilado.

Probablemente la respuesta sea una combinación de todos los factores mencionados. Lo cierto es que los precios crecen en forma desproporcionada, lo cual por un lado afecta mayoritariamente a la población de menores ingresos, y por otro, favorece compras especulativas en los que la valoración del activo (en este caso la vivienda) no obedece plenamente a sus fundamentos. Los precios en la vivienda en la CdMx reflejan sobre todo distorsiones en el mercado de suelo.